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碧桂园大盘模式走近地平线 进驻上海拓展华东市场

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6月15日,碧桂园(02007.HK)宣布进驻上海,拓展旗下旅游地产的华东销售市场。大力拓展华东客源的背后,隐含其销售去化的强烈需求。

本报记者综合碧桂园2012年报数据统计,包括上海地块在内,碧桂园华东地区项目已有16个,多分布于江苏和安徽。根据克尔瑞提供的数据,碧桂园仍然沿袭大盘圈地模式,今年1-5月,碧桂园拿地面积是销售面积的1.76倍。截至5月底,碧桂园新增土地储备750万平方米左右,目前土地储备存量约在5800多万平方米,其中华东区域存量达到1000多万平方米。今年前5个月合同销售面积约433万平方米,合同销售金额约288亿元。

尽管已完成前5月全年销售目标620亿元的46.45%,但庞大的土地库存,销售去化压力显而易见。而其土地储备仍在大幅增长,今年一季度就已新增10个项目。

“目前碧桂园总部成立了12个投资团队,奔赴全国各地拿地。”一位业内人士透露。克尔瑞研究总监薛建雄指出,碧桂园最大的问题是内部管理机制的调整。目前碧桂园拥有一个21人的董事会,是董事人数最多的内地上市房企。这种平衡策略,也给管理带来了挑战。同时,它原有的圈地、大盘开发模式,已越来越难以为继。

碧桂园2013年销售目标620亿,相比2012年430亿,提高了近21%。碧桂园员工均感受到了这股营销压力。最为典型的案例是,位于广州南沙的碧桂园天玺湾,原定5年的营销周期,压缩到了2年。

据一位碧桂园供应商反映,为了加速去化,碧桂园大量招聘销售人员,放宽销售人员权限。该供应商透露,目前广州地区单盘要数碧桂园的销售人员最多,例如天禧湾今年五一期间推出仅700套左右洋房,现场就安排了150名销售人员。去年碧桂园新增了5000名员工,全部员工达到4万人。

来自克尔瑞研究中心《房地产企业2013年一季报点评》指出,2013年一季度,行业总资产周转率同比提升,总资产周转率出现回升,达到0.04,同比上升13.65%。而碧桂园仅有0.34,同比下跌0.02%。

来自于内部的快速销售压力,源于碧桂园大量的库存。今年山东十里金滩、马来西亚项目和惠州十里银滩3个大型旅游地产项目进入全面建设开工阶段。目前十里银滩仅完成销售34.9亿元,后续还有400多万平方米要建设。

申万地产分析师竺劲认为,“大盘开发模式的风险之一就是会导致存货量较多,并由此带出一次性开工面积过大、资金沉淀比重大等问题。”

根据2012年年报,碧桂园在建物业并最晚于2014年二季度内竣工的项目有96个,将于今年下半年至明年四季度竣工的有61个。待建项目包括马来西亚双文丹项目一共81个 ,可建筑面积3761.13万平方米。由此,碧桂园目前在国内外已经有接近200个项目储备。

以去年出售销售面积616万平方米、销售金额418.9亿元作为参照,在建的物业货值仅仅能完成今年目标,明年或将进入供应不足的局面。碧桂园必须把手头上近4000万平方米的项目尽快变现。

竺劲指出,碧桂园去年开始进入大量拿地高速发展阶段,但进入的城市绝大多数为人口导入少的二三线城市,去化会比较慢,几个旅游地产项目成为业绩亮点。

上海展厅就是专为马来西亚项目、山东十里金滩和惠州十里银滩而设。例如惠州十里银滩,按均价1.2万元/平方米匡算,还有大约480亿元货值。

但碧桂园旅游度假地产销售前景并不为业内人士看好。“碧桂园习惯在乡镇圈地做大盘,以前碧桂园跟着工业化走,一个超级大盘周边因为有几个工厂,不愁消费者,但今天整个中国产业趋势是去工业化,碧桂园去化优势就不那么突出了。”薛建雄说,广东、浙江有很多中小企业,郊区大盘模式会很受欢迎,但其他无法依赖大城市人口导入的区域,将会面临去化困难,例如南京、武汉、长沙等地。

他以碧桂园南京句容项目为例,碧桂园项目今年洋房均价6000元/平方米,而南京城区的房价均价1万元/平方米,“碧桂园只有拿到地价特别便宜的项目,再以低房价出售才可体现优势。”薛指出,周边人口导入不进去的城市,比如山东的项目基本上卖得都很慢。

(21世纪经济报道)